« à propos… » du 1er octobre 2018

Justice, tuteurs et officiers ministériels face à l’évaluation des biens

Depuis quelque temps, il semble qu’une tendance minimaliste se dessine:  les magistrats, les notaires, les chargés de protection de mineurs ou de majeurs se contentent de simples avis de valeurs.

Cette tendance peut-être justifiée par un manque de moyens financiers mais est préjudiciable pour l’intérêt des demandeurs ou des ayants droits.

En effet, il faut souligner qu’ un simple avis de valeur n’est ni justifié ni démontré  par les méthodes expertales conformes à la Charte de l’expertise et au Guide fiscal de l’évaluation immobilière, donc non opposable aux tiers et ne protégeant personne en cas de conflit.

1, 2 ou 3 avis de valeurs sans démonstration conforme à la « Charte de l’Expertise » et aux Normes Européennes (les avis de valeurs ne sont pas reconnus par ces dernières), ne constitueront pas une preuve de valeur ni une garantie en cas de suite conflictuelle, et donc aucune protection des propriétaires, protégés ou autres…

Il est donc étonnant et peut être source de préjudice que ces pratiques se multiplient.

Les experts certifiés sont une garantie non seulement d’une appréciation de valeur démontrée mais engagent aussi leur Responsabilité Civile Professionnelle.

L’expert est tenu à une stricte indépendance et impartialité.

Servez-vous des experts !!

« à propos… » du 12 juin 2018

Consoeurs Confrères Experts:

Formateur d’experts en évaluations immobilières depuis 15 ans, Bernard Lafon vous propose une aide pratique au quotidien dans vos travaux d’expertises via un abonnement annuel pour des conseils illimités par téléphone et/ ou mail sur vos dossiers.

Nous pouvons également contrôler la cohérence et la rédaction de vos rapports : le coût sera estimé par un devis au cas par cas.

Nous travaillons régulièrement en partenariat avec nos consoeurs et confrères experts sur devis.

N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire sur ce site !


« à propos… » du 2 mai 2017

Les Logiciels d’Expertise Immobilière:

Le système sera simple: un logiciel calculera le prix du logement ou autre bien immobilier.

Non! l’estimation d’un bien immobilier ne peut être faite par un logiciel, aussi sophistiqué soit-il.

Non! la référence à la transaction proche dans le temps et dans l’espace n’est pas suffisante.

Sait-on qu’entre un 2ème et un 5ème étage la valeur d’un même appartement peut varier de 30% ?

Sait-on que le prix d’un logement, selon qu’il n’aura pas fait l’objet de travaux ou qu’il aura été modernisé ou entretenu, peut varier du simple au double ?

Il est question ici, de soutenir que le logiciel, qui lui serait attaché, est incapable de pondérer les critères ni même d’apprécier la pertinence, encore moins de les mettre en équation.

Imaginer qu’un bien immobilier puisse être en quelque sorte modélisé pour être évalué, relève d’une vision de l’esprit.

Les experts immobiliers ont recourt à des méthodes qu’ils croisent afin de vérifier la cohérence des résultats obtenus pour les soumettre à des corrections.

A l’instar des médecins qui ont été formés à l’analyse des symptômes, leur logiciel intellectuel intègre, en particulier grâce à l’expérience, des milliers de paramètres bien au-delà de la puissance d’une machine. Sans cela, le Ministère de la Santé aurait supprimé les consultations au profit du diagnostic automatique.

Lorsqu’un expert immobilier est mandaté, il produit un document circonstancié et démonstratif.

Il engage sa responsabilité et souscrit une assurance professionnelle à cette seule fin.

La question fiscale est assez sérieuse pour qu’on ne s’oriente pas vers des procédés approximatifs à hauts risques.

Ces quelques réflexions sont largement inspirées d’un article publié par  « MAX IMMOBILIER » 20 090 AJACCIO.

Nous ne pouvons qu’y adhérer pleinement et ajouterons que la formulation logicielle constitue

« une domination de l’esprit par ce dont l’esprit est absent »,

susceptible d’ouvrir un véritable droit à l’incompétence, comme promettre un corps d’athlète sans aucun exercice !


« à propos… » du 8 février 2017

Décret du 13 mai 2016, application au 1er juillet 2016:

Désormais, des dispositions imposent à tous les établissements de crédit des obligations en cas de prêts hypothécaires:

  • la nécessité d’ajouter à leur offre de prêt « une évaluation du bien immobilier à financer »,
  • celle-ci devant être réalisée par un professionnel « indépendant au processus d’octroi du prêt ».

Le texte reprend la Charte de l’expertise:

  •  l’indépendance de l’expert, c’est à dire l’absence de tout lien de subordination ou familial avec l’emprunteur, mais aussi le désintéressement pour lui de tout lien d’intérêt économique personnel vis à vis du bien immobilier à expertiser,
  •  l’application de normes d’évaluations fiables et reconnues au niveau européen,
  •  le rassemblement et l’analyse des documents nécessaires au travail d’expertise,
  • la production d’un document d’expertise prenant en compte l’ensemble des facteurs juridiques, économiques techniques et fiscaux permettant d’établir la valeur des biens immobiliers.
    En adhérant à la Charte , les experts évaluateurs sont par conséquent parfaitement en phase avec l’ensemble des obligations imposées par le législateur pour évaluer un bien immobilier à financer ou à porter en gage.

L’Etat entérine donc notre fonction d’expert en évaluations immobilières dans le processus du financement de l’immobilier.

En faisant appel à un professionnel qualifié, les organismes prêteurs et les particuliers n’en seront que mieux conseillés et protégés.